在长租公寓市场，本钱在讲故事，刘洋在干事。

最岑岭时，中国国内有将近2000家公司在做长租公寓。一场疫情过后，本钱炒作起来的喧哗散去，住房租赁市场逐渐回归理性。

「昔时相寓成立之初开端就对营业进行优化，对治理标准、产品构造、租后办事等各营业链条进行优化改革，经由过程数字化的才能扶植晋升治理效力，2019年在行业最喧哗的时刻，沉着断定，保存优质资产，调剂产品构造，为后续成长做到了充分预备。」相寓运营负责人回想昔时刘洋对市场的断定和大年夜局不雅，仍然感慨「具有前瞻性和精确度。」

在我爱我家集团副总裁、“相寓”总经理刘洋看来，仅凭范围要估值，只是在长租公寓市场讲故事，而实际从事住房租赁行业的人知道，范围只是个中一个角度，住房租赁治理链条复杂，治理周期长，经营并非易事。

据上市公司我爱我家2021年半年报披露，申报期内“相寓”实现营业收入9.55亿元，营业成本7.72亿元，营业利润1.83亿元，毛利率19.14%。我爱我家董事长谢勇指出，相寓是上半年事迹中表示最亮眼的部分。

存量时代 

时光回到2003年，“央产房”上市试点盘活了近60万套存量室庐，北京二手房市场随之萌芽。喷鼻港华夏地产、美国21世纪不动产等老牌房产经纪公司陆续出场，当时的我爱我家是方才成立三年的行业新秀。26岁的刘洋参加公司，成为一名房产经纪人。

市场初始阶段，房产经纪人被坊间称为「房虫儿」、「二道商人」。像刘洋如许的北京「本地人」，在当时的我爱我家只有不到10个。

为什么选择这个当时看起来不入流的职业？刘洋回想称，本身当时从写字楼租售行业出来，看到了商品房改革和室庐营业成长趋势，认定了二手房市场的成长会越来越好。

数字化与平台化 

刘洋回想，他到昌平区回龙不雅负责区域拓展时，那边是北郊农场，庄稼地旁孤零零地鹄立着几栋六层洋房，后来逐渐成长为亚洲最大年夜的居平易近区。他所拓展的首个我爱我家回龙不雅门店，交易量曾阅经久占据全国门店前三名。

事实证清楚明了刘洋的预判，不到十年间，北京二手房交易量跨越新房，量差逐年增大年夜，市场进入存量时代。

从经纪人到店长，从区域经理到营业总经理，再到相寓营业总经理，刘洋的小我成长史也是二手房租售市场的成长变迁史。「我很荣幸，赶上了行业成长最快的阶段，也选择了本身酷爱的公司。」刘洋表示，如今市场瞬息万变，从业者不得不跟上节拍。

2003年，我爱我家汗青上的第一单央产房交易由刘洋完成。卖方、买方、中介、律师、当局主管人员……几乎所有人都是第一次处理此类交易，最终花了数个日夜「磨出」几十条协定，这成为了我爱我家标准版房产交易合同的底本。

不动产治理 

2018年，大年夜范围的本钱涌入造成长租公寓市场陷入猖狂，房钱贷泛滥、高收低出、长收短付??为了做大年夜范围的恶性竞争成为常态。

从业多年，市场变更到底是「危」照样「机」，刘洋有本身的自力断定。「我们内部有过评论辩论，最终照样认为相寓做好本身的工作就足够了。吹气泡式的范围肯定会幻灭，违背了经营原则和经济规律。」

如刘洋所猜测的，此后长租公寓运营商几回再三暴雷，行业监管赓续完美。相寓的市场份额不降反增，进一步确立了龙头地位。

行业从猖狂到纷乱的过程中，相寓的经营理念保持理性，不设单一优先指标，更重视范围、效力和收益的均衡，避免参加价格战。

「我们一开端就知道房屋托管营业盈利极难，但必须要做。」刘洋推敲到房屋租赁是我爱我家的优势营业，当出现其他敌手时，先上牌桌老是没错的。

实际上，早在2001年，我爱我家就引入了“房屋托管”??与业主签订协定、委托房源、肯定房钱，代为治理和运营，业主可以按期获得房钱。

刘洋回想刚参加我爱我家时，小区的叔叔阿姨们没事就来门店坐坐，修马桶、换灯胆、打德律风、借伞更是常事，我爱我家的门店更像是社区的一份子。「最初是熟悉的租客有托管房屋的需求，我们是基于供给办事的逻辑来做这项营业。其实它的利润较低。毕竟在投入同样人力，生意交易的佣金要高得多。」

从更长远的行业逻辑来看，刘洋认为「全社会的花费习惯及生活理念已经产生了天崩地裂翻天覆地的改变，但有一项根本的市场需求是从未改变的??栖身需求。年青人是将来三十年的花费主力军，要为他们供给办事。」

刘洋表示，相寓从一开端要做的就不是以前几年「高收低租」、「只看范围讲故事」的长租公寓模式，「我们的本质定位是不动产治理。」今朝相寓面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家政办事和家居产品，并拓宽了包含分散式、集中式、酒店产品、蓝领公寓、综合配套空间等六大年夜产品系，并将相寓的治理才能和体系才能输出拓展治理咨询等营业。

相寓成立后，刘洋的第一个重要决定计划是建立数字化体系，而非扩大年夜房源范围。因为治理托管十几套房很轻易，当数量升至几万套、几十万套，就成为巨大年夜的挑衅。

「在全国各城市公司营业成长的过程中，因公司范围、市场情况、治理程度上的差别，体系扶植存在营业标准化和处所差别的抵触。」相寓技巧负责人告诉36氪，想做成这件事并不轻易。

“相寓”在住房租赁市场中有着如何的定位？这一项目为什么没有与世浮沉地进行范围扩大？经久看，住房租赁市场须要如何的公司供给什么样的办事？带着这些问题，36氪将来地产作者对刘洋进行了专访。从一线房产经纪人做到我爱我家集团副总裁，刘洋结合其20年的从业经历，给出了差别于“本钱故事”的描述。

公司内部甚至有人认为全国同一体系是一件弗成能完成的义务，但刘洋果断认为数字化是必由之路。「体系决定了所有规矩，数字化所贯彻的是治理逻辑。」

与忙着跑马圈地的长租公寓公司不合，相寓营业线的技巧人员占比达到了90%，技巧人员自力开辟运营的资产治理体系AMS，在整合房源、财务治理、办事流程等方面实现了全国相寓营业的标准化、线上化和同一治理。

市场范围、增量人群、房钱变更等大年夜数据来自我爱我家二十多年的积聚。与此同时，我爱我家核心营业体系CBS 和 相寓AMS 双体系打通，实现了跨产品线体系、跨团队的房源、客源及带看等数据同步，从而杀青两大年夜核心营业体系的整合和优化。

数字化的好处在于经由过程对时光周期、市场更改、流转人群等全量分析，可以或许追踪到每个影响营业运营的身分。相寓技巧负责人解释，「如今看来达到公司营业治理规范化、风险最小化、效力最大年夜化，并推动智能运营及治理才能的持续晋升，为公司持续盈利并经久增长起到了举足轻重的感化。」

数字化体系确立后，相寓要进一步平台化。刘洋以「京东」模式类比：「既有自有产品线，也有加盟体系，还能搀扶中小微企业，推动行业健康规范成长。将来的相寓将以治理为核心，为行业中小企业供给综合解决筹划。

一条路走得太远，人们老是轻易忘记为什么而出发。但刘洋还保存着作为房产经纪人的初心，「为更多人找到知足的房子??我已经做了18年，我会在我爱我家工作到退休。」