◎每经记者 杜冉乐

　　在本届价值地产年会上，一位开发商表示，中小地产商拥有的资金规模不大，转型怎么转？

　　对此，新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，未来几年，开发商会死很多，当下面临7项选择，必须进行“三调三换”，但转型需要企业有足够的专业基础沉淀。

　　怎样在竞争中活下来

　　李战洪表示，“中国的房企已告别短跑时代，加入到马拉松赛跑，此时，队员的状态、可持续战斗能力、专业技能尤为重要。”这是一个战略时代，也是一个战国时代，房企之间正进入新一轮大洗牌。

　　李战洪总结称，“第一是别死；第二是怎么活；第三是如何复活；第四是细分；第五是转身；第六是参赛；第七是生态。”

　　谈到“别死”，李战洪指出，未来几年开发商会死很多。而对于“怎么活”，就是先要量，现金流导向，高周转、轻资产，再就是活得好，注重资产质量。

　　至于“复活”，李战洪认为，开发商要走一条苦路，必经三个阶段；开发商现在遇到了困境，亟待复活，对于复活的选择，过去轻易成功的经验已成为企业未来发展的障碍，如何改变思维、主动变革、创新模式才是突破障碍的关键。

　　就现实情况来看，不少房企仍在加速扩张拿地。不过，房企仅有资产规模仍难以适应新的市场变化，一个典型现象就是与A股上市房企略有不同，像万达商业、富力地产、恒大地产、花样年控股、越秀地产等内房股的估值被严重低估。

　　业界对此解读为，随着人口等红利结束，楼市供求逆转，更多二、三线城市土地及房价上涨被抑制，在内房股财务成本仍居高不下的情况下，港股投资人更关注净资产收益率，而轻资产战略恰巧是内房股转型中亟待提升的核心目标。

　　实际上，这就是李战洪强调的“细分”。李战洪指出，过去三合一，也就是投资、开发、运营一体化，未来要一分为三，呈现开发、投资、运营分离的现象，专业做投资商、开发商、运营商。

　　转身“房地产+”

　　面对当前楼市的新变局，房地产商如何破解转型困局？

　　在李战洪看来，开发商的具体动作主要是“三调三换”。其中“三调”的第一个任务是调整开发节奏，第二是调整开发规模，第三是调整产品结构；而“三换”则是指换价格，换产品，换客户。

　　在此过程中，房企如何才能如虎添翼？李战洪给出的办法是转身“房地产+”。

　　李战洪解释称，“我们说房地产+，过去的房企一律做规模，未来有质量的发展，或者说有质量的理性增长变得尤为重要，未来是三分天下的格局，特别是多元化，而多元化又分两种，业态多元化，比如说万科从来不做商业地产的，也开始做商业地产了，还有产业多元化。

　　为什么叫“房地产+”？李战洪认为，一般企业，其实只做一个市场，就是做房地产市场，发展到第二步，房企开始做资本市场，现在这个阶段，在新常态下仅仅做好两个市场还不够，要+什么，比如说新鸥鹏就加了教育市场，同时做好三个市场，覆盖面就更大。

　　当前，一个典型的现实是大量房企认为“房地产+”就是多元化，盲目跟风跨界其他行业，认为这就是房企转型。但事实上，这在专注于教育地产的新鸥鹏来说，“房地产+”更需要专业基础和沉淀。