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学区房投资属性强 易受非理性因素影响

3月北京二手房成交突破3万套大关，但新增客源已连续五周下滑，议价空间扩大；学区房依旧坚挺

北京二手房市场现“降温”迹象

3月底，由于北京二手房成交均价达到历史最高，一些看房人转为观望，新增客源也呈下降趋势。新京报记者 卢淑婵 摄

伴随着北京二手房网签量价的逐步攀升，市场上的观望声音却在增强。根据机构统计，3月份，市场上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趋势。部分购房者也表示，目前北京二手房的价格增幅已经超出其心理预期，因此在未来一段时间内将选择观望。另一方面，随着北京部分行政区的“幼升小”政策相继发布，部分区域的学区房再次受到市场关注。

3月成交量再创新高

目前的北京二手房市场，量价仍在逐步攀升。

据链家研究院统计，3月第四周（3月21-27日），北京市二手住宅网签量为8075套，环比上涨4.6%，网签量在上周的高位上继续增加，达到了除2013年3月（集中网签的特殊阶段）外的历史最高值。同期，二手住宅成交均价为40133元/平方米，环比上涨1.1%，均价破4万大关并达到历史最高点。与此同时，挂牌均价也是近年来的最大值，为46034元/平方米，环比增加1.8%，可见业主对房价的初步心理期望较高。

而另一方面，新增客源和新增房源却均出现了下滑，入市需求进一步减少。

“从春节后折腾了一个月，连约两套房子都没看上。好不容易看中一套小三居，没想到业主过了一个下午报价就涨了40万，而且要求马上支付首付。”在北京二手房成交一片火热的当下，正在换房的陈女士说起她最近的经历。

对陈女士来说，马上支付40万的首付无疑是巨大的压力。“我家现在的房子也正在挂着，虽然着急换房，可是也觉得卖少了不值当。家里老人小孩也要用钱，价格涨成这样子，索性不去看了。”

有同样经历的还有厉先生。他从春节前开始看房，几番周折后发现，同片区类似户型的房源总价已经上涨了30万左右，“越比越觉得不值当，实在不行只能看看市场未来的情况再说。”

新增房客比“低迷”

上述从积极看房转到观望的心态在目前的北京二手房市场上并不少见。

来自链家网的数据或许代表目前的市场现状。据链家网统计，3月第四周，北京二手房市场的新增客源和新增房源分别下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已经连续五周下滑。

据链家方面介绍，新增客源和新增房源数据及其两者的比值（新增房客比）是衡量二手房市场现状的重要指标。新增房客比在一定程度上反映了供需双方对当前市场的判断及对后市的预期。

尽管有春节的假期因素制约，但今年2月的二手房新增房客比也达到了4.6。这意味着市场上每增加1套房子的同时，会有4.6位新买房客户出现。而来自链家网的数据显示，目前北京二手房的新增客房比为3.9。

根据市场的常规判断，新增房客比低于4时，意味着市场进入了低迷状态。

与此同时，在业主挂牌价高企的同时，二手房的议价空间却产生了一定松动。据链家统计，三月第四周，北京二手房议价空间扩大到1.6%，已经是连续3周以来的环比上涨。在挂牌房源报价调整中，上调比例为64.5%，连续3周下降。

虽然3月北京二手房市场的成交很可能会突破3万套的大关（截至29日已成交2.96万套），但透过新增房客比的下滑、议价空间的扩大等现象不难看出，经过一段时间的量价上行，市场已经在酝酿调整的迹象。

■ 聚焦

学区房仍是热点 3月环比涨15%

在二手房市场成交一片繁荣的背景下，学区房备受关注，一有相关消息爆出，立刻牵动着市场和学生父母的目光。

学区房由于教育资源的支撑，在价格方面长期保持坚挺状态。据中原地产首席分析师张大伟统计，在过去的一个月里，北京学区房的价格实现了环比15%的增长，而普通二手房的价格涨幅则在5%左右。

学区房价格的稳定上涨，也引来监管层的注意。3月份，部分中介的高价学区房出现了下架。链家更是对外回应，不接受报价超过15万元/平方米的房源委托。

而最近一则关于42万元/平方米的天价学区房消息备受瞩目，虽然随后该新闻被调查出为假新闻，但由此足见目前人们对学区房的关注度。

针对目前市场上的学区房乱象，政府部门也展开了相应监察。据新京报报道，目前北京市住建部门已抽查了东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产经纪机构门店。检查中发现，一些门店存在发布虚假房源信息、未统一开具发票、不按要求进行备案、不按规定告知消费者注意事项等违法违规的现象。对此，市住建委执法部门已展开立案调查。

不过专业人士也提醒，在选择学区房时，家长一定要做好功课，不要听信中介或者开发商的一面之词，而是要充分了解目标学校和所在行政区的入学政策。现在北京学区房价格保持坚挺，对购房者来说是一笔不菲的支出。一旦选择不当，还会对孩子入学造成影响。

石景山：“幼升小”看落户年限 看房人增多

目前，北京海淀区和石景山区已经公布了“幼升小”新政，均明确“6年一名额”。而石景山区的政策还规定，辖区内的小学在遇学位不足时，按照落户先后顺位录取。据悉，落户的具体年限由各学校根据实际情况确定。

根据规定，如果学校学位充足，石景山区小学招生将本着“房产优先”的原则，法定监护人只要具有本片区内100%产权的房屋所有权证且满一定年限，该套房产（不包括商用、商住两用住房）在规定年限内可以解决一户家庭的适龄儿童就近入学。

一旦出现学位不足的情况，石景山区小学的招生将按照本片区户口并达到一定迁入年限、迁入该片区未达到一定年限的本片区户口，以及本市非片区户口三个顺位进行。

在石景山区，目前最受关注的就是北京景山学校远洋分校。该学校最早为石景山区远洋山水小区配套学校。最近，远洋地产发布通知，景山学校远洋分校取消共建，共建协议2015年期满，原协议约定的招生范围和条件不再适用。

消息一出，就有购房者猜测：这是否意味着远洋山水的二手房业主的子女也将有资格就读该学校？

本周，远洋山水小区附近的某品牌中介经纪人介绍，今年景山学校和远洋山水解除了协议后，前来咨询的学生家长明显增多。“但是目前景山学校远洋分校的名额是完全不能满足业主需求的。去年，该校的小学入学要求就明确了入学儿童的落户年限必须满三年。如果二手房放开的话，京籍学生落户年限很有可能必须满五年。也是受到这种心理预期影响，再加上石景山‘幼升小’新政出台，最近不少准备生小孩或是孩子刚出生不久的父母前来咨询。”

上述经纪人表示，目前社区里的一居室和两居室最受欢迎，一些优质房源在周末带看量能达到五六组/套/天。“小区的成交均价从去年3月的每平方米4万元上涨到目前的4.6万-4.8万元。”

本版采写/新京报记者 方王洋