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中央发力楼市去库存 农民工市民化成关键
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腾讯财经特约自媒体 商业见地网
商业见地网财经观察员 韩洋
中国高层从对房地产市场的缄默到正式表态，到目前开始频频发声，终于要对库存进行一场“歼灭战”。
中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。
国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。
中国社科院财经战略研究院报告指出，商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米。
那到底哪里的房子不好卖?数据显示,大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。
据易居房地产研究院监测,截至今年11月底,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。
中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示,1至11月,东部地区商品房销售额同比增长21.1%,中部地区商品房销售额同比增长10.9%,西部地区商品房销售额同比增长5.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。
绿地集团董事长张玉良认为，中国房地产行业已进入“全面拐点”时代，过去高速成长的时期已经过去，行业正步入“制造业时代”。
房地产行业正呈现出新的特点：首先，市场的容量依然巨大，中国正在推进新一轮城镇化，中国人口基数较大；其次，新的市场需求将呈现明显区域分化趋势，有些城市将继续增长，有些城市难以避免面临下降；第三，竞争日益激烈，中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。
北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示，房地产行业高收益、高回报的时代已经结束，当前房地产开发收益逐渐趋于合理，产品标准越来越高、服务要求越来越多，优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升，洗牌潮正在加速到来。
民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示，房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势，探索用市场化方式化解不良资产的新模式，改善或推动地产行业向健康方向发展。
2015年，楼市销售面积增长超过7%，主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策，大幅下调购房成本，贷款购房的消费者从中收益。
与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比，降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。
克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱判断，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市。
值得注意的是，受政策刺激较为明显的，是一、二线城市，并非库存压力较大的中小城市。
中国指数研究院的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示，当前销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，库存压力较小；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。
今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。
中央经济工作会议话音刚落，安徽芜湖市日前就出台了刺激房地产市场发展的措施，包括市民购买新房契税补助50%，购房者可节省万元以上成本。
而广西北海市，则于2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。
在浙江杭州富阳区，12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。
而地处中原的河南在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房，并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。
数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。
为了去库存，稳定房地产市场，从而缓解经济下行的压力，2016年更多的救市大招或将出现。
第一，房贷利息抵扣个税。
“房贷利息抵个税”是指在征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入,再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。
该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利息抵扣个税在3个方面是可以成立的。
首先，国家在今年对于个税改革的力度还是比较大的，迎合了经济体制改革下财税体制改革的需求。其次，从房地产市场发展角度来看，通过抵扣个税方法能够降低购房者按揭贷款的成本，这符合目前楼市去库存的导向。最后，从刺激消费的角度看，购房者能够降低购房成本,等于提高了可支配收入，后续能够刺激房地产行业以外的消费。
第二，政府收购商品房用作保障房。
在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。
按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。
这种方式能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。
备受期待的一项惠民措施，已进入实质性释放阶段。收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。
但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。
第三，农民工全面纳入城市购房优惠体系。
据外媒报道，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。
各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。
《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。
买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。
第四，房地产税。
几乎已经确定了的是，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。
关于房地产税（注意不是房产税），有过不少争议，之前曾让不少人“闻风丧胆”，但随着媒体报道的增多，力度反逐渐减弱。
财经作家刘晓博观点认为，房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距；房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌；有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。
曾经被誉为“上帝之鞭”，如今看起来越发像是“挠痒痒”。
第五，公积金管理条例修订。
公积金管理条例修订既放宽了公积金的提取条件，也提出公积金可像养老金一样进入资本市场，可避免余额不足的问题。
这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。
不过，这一政策与推动房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存之间，之间还隔着繁复的制度设计和细节上需要完善。
短期明显，不过也只是修修补补，长期待观察，万一亏了怎么办？
第六，户籍制度改革。
在未来几年，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。
11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。
不过，这项推动房地产业发展的一项经典政策，随着人口总规模的下降，效用已大不如前。
第七，各城市执行土地供应的“有供有限”政策。
库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。
第八，大城市与小城市区分对待。
一二线城市和广大三四线城市的楼市堪称“冰火两重天”，如何因地制宜成为关键。
去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。
未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。
符合基本逻辑，只是可操作性比较考验决策者，难免让人悲观。
第九，继续降准降息。
2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。而广州这一年来，去库存的严重也在缓慢化解。
面对即将到来的2016年，专家预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
第十，首套房首付款比例降至10%。
首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！
不过，首套房首付降至10%，并非对所有的购房者来说都是好事，因为较低的首付同时也意味着更大的借贷压力。
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